Cum decurge procesul de autorizare a unei locuințe, în colaborare cu proiectantul

În cele ce urmează, voi încerca să conturez etapele procesului de autorizare a unei locuințe, așa cum experiența ne-a învățat și modelat, lucrând la Contur Studio. Intenția nu este doar de a relata ceva ce probabil unii dintre voi știu deja, ci de a mă disciplina atât pe mine, cât și pe eventualul client/beneficiar; pentru a-i forma niște așteptări cât mai realiste.

Abordarea umană a acestui desfășurător de etape mi se pare esențială în crearea unei relații de încredere între proiectant și client. De aceea, nu voi vorbi în numele instituțiilor publice și nu voi cita legi. Mai mult de 80% din probleme sunt de obicei de natură umană. Consider că sinceritatea în discurs relevă, printre cei ce îl ascultă, atât oamenii serioși și cu intenții bune, cât și pe cei cu lipsă de respect.

Așadar, procesul de autorizare a unei locuințe individuale, pe un teren aflat în intravilan, cu situație juridică și urbanistică fără neclarități (unde nu este nevoie de documentații de urbanism), începe prin contact, se bazează pe comunicare și are cam următoarele faze:

1. Prima discuție

  • Este o discuție care poate fi scurtă sau foarte lungă. Câteodată se transformă într-un adevărat proces de consultanță, depășind cu mult statutul de ”primă discuție”, ca rezultat al interpretării sincerității de care v-am spus în mod eronat. Acest lucru este asumat pro bono și într-un oarece dezavantaj pentru noi. De ce? Pentru că se petrece timp prețios, se dau informații prețioase și nu există certitudinea semnării unui contract. Dar repet, mai bine sincer și de încredere, decât expeditiv și neimplicat 🙂
  • Acum e momentul în care sunt descrise intențiile clientului. Acum se vorbește despre teren, despre regimul de înălțime dorit, despre numărul și tipul încăperilor, despre metri pătrați preconizați, despre aspectul arhitectural al locuinței, despre acoperiș, despre balcoane și terase;
  • Puteți fi un client foarte hotărât, sau un client care vrea de fapt, să vadă propuneri pe baza acestui prim contact;
  • Începe să se contureze, deci, ”tema de proiectare”, suport pentru a ne formula o ofertă de preț;
  • Acum aflați că la un proiect complet lucrează o serie de specialiști și ingineri, cum ar fi: arhitecți, ingineri structuriști, ingineri instalatori, ingineri topometriști, ingineri geotehniști, verificatori de proiecte și – vrem sau nu – funcționari publici 🙂

2. Certificatul de Urbanism

  • La prima discuție vă vom fi menționat în mod sigur despre Certificatul de Urbanism. De la el trebuie demarat orice proiect de autorizare și fără el nici nu ne apucăm de treabă. În acest act găsim informații despre cât de mult, cât de înalt și unde se poate construi pe teren și la ce limite față de laturile acestuia. Tot aici găsim ”lista de avize” care trebuie obținute. Despre avize și lipsa elocvenței lor, vă voi povesti cu altă ocazie.
  • Fie aveți deja certificatul de urbanism emis la acest moment, fie vă vom explica cum anume poate fi obținut.
  • Termenul legal de emitere a acestui act, de la momentul depunerii cererii, este de maxim 30 zile lucratoare. Dar aici se opresc certitudinile, pentru că avem clienți care și le așteaptă de 3 luni.

3. Oferta de preț

  • Bazându-ne pe ce am discutat, pe ce pretenții am identificat, pe ce grad de dificultate am stabilit, calculăm o ofertă pentru proiectare;
  • Se poate oferta fie doar proiectarea de arhitectură (pentru că suntem arhitecți), fie proiectarea de arhitectură, proiectul de structură și proiectarea instalațiilor (pentru că avem colaboratori). În cazul ofertării globale, suma va fi globală și ea;
  • Tot o sumă globală poate include – pe lângă cele trei proiecte – atât tarifele pentru studiile de specialitate, cât și tarifele pentru nesuferita depunere de acte la instituțiile avizatoare, în așa fel încât bătăile de cap ale clientului să se reducă simțitor. Nu vă va rămâne decât să ne întrebați obsesiv ”când e gata?” 🙂
  • Având în vedere că ofertele sunt elaborate judicios și conform unei experiențe în care am petrecut mult timp evaluându-ne munca și calitatea muncii, gradul de implicare în proiecte și gradul de mulțumire al clienților, loc de negociere nu prea ar fi. Aș putea să întreb dacă, la medicul dentist, negociați prețul procedeelor și tratamentelor pentru implementarea unui implant dentar. Cumva, piața dezordonată a proiectării și aplicarea dumping-ului în spiritul proiectării ”pe bandă rulantă”, a creat condiții favorabile târguielilor. Fair enough, nu ne putem face că ele nu există;
  • Șefia de proiect este de obicei asumată de arhitect, așa că acest lucru este inclus și el în ofertă.

4. Tema de proiectare

  • Redactată pe baza discuției și ”bătută în cuie” după acceptarea ofertei.
  • Se anexează la contract și se semnează;
  • Aici, clientul semnează pe un fel de listă în care sunt trecute dorințele și așteptările pe care le are pentru viitoarea locuință;
  • Ca la prima discuție, aflăm dacă vreți spații cu o anumită suprafață sau daca nu vreți să depășiți o suprafață maximă a întregii locuințe;
  • Tema este personalizată pentru fiecare client;
  • Îmi place să spun că o locuință este făcută dupa chipul și asemănarea clientului. De aceea vă rog, nu veniți la discuție cu un proiect gata făcut și găsit pe internet, în speranța că vă costă mai puțin proiectul, decât dacă îl aduceți cu scop orientativ. Munca nu este nici măcar aceeași, ci este mai complicată dacă acea casă nu este cea mai bună variantă pentru terenul pe care îl dețineți;
  • Dacă există imagini totuși de care sunteți îndrăgostiți, ne sunt de mare ajutor în înțelegerea și interpretarea gusturilor și cerințelor estetice.
  • Se pot stabili aici inclusiv tipul structurii de rezistență (caramidă ceramica, caramizi din BCA, beton armat, lemn, metal) și felul instalațiilor (sisteme de ventilare care necesită înălțimi de nivel mai mari, sisteme de încălzire montate sub pardoseală, cu agent termic sau cu fir încălzit, și cine știe care altele);

5. Contractul

  • Se semnează 🙂

6. Achitarea primei tranșe

  • Garantează elaborarea de propuneri și modificări ale acestora până la găsirea și stabilirea unei variante finale a locuinței;
  • În cazul în care, din diverse motive, clientul nu simte că își poate concretiza viziunea la Contur Studio, această tranșă ne garantează și nouă că nu am muncit degeaba.

7. Studiile de specialitate

  • Ridicarea topografică și studiul geotehnic;
  • Concomitent cu toate etapele de până acum, vă vom aminti cu siguranță și despre aceste studii;
  • Fie le aveți deja, fie le dați în lucru cam când iese certificatul de urbanism;
  • Fie cunoașteți specialiștii, fie îi recomandăm noi.

8. Anteproiectul

  • Este cea mai frumoasă etapă din cadrul oricărui proiect;
  • Este și cea mai importantă etapă, întrucât aici se conturează ideea, conceptul. Ideea o consider ca fiind cea mai valoroasă;
  • Studiem terenul și tema de proiectare și începem să visăm. De aici, după caz, trecem prin variante și ne întoarcem pe Pământ. Într-o formă aleasă de noi, pregătim propunerea pentru a fi vizualizată. De la simple planuri, simulări 3D, animații sau 360-uri, alegem formula în care putem explica cel mai bine toate subtilitățile proiectului propus;
  • Propunerile pot suferi modificări până la stabilirea unei variante finale a locuinței dpdv al poziționării pe teren, cotelor de nivel din casă, al aspectului, materialelor, finisajelor, suprafețelor, instalațiilor, gardurilor. Singurul lucru pe care îl putem modifica mai târziu ar fi căsuța lui Azorel;
  • Modificările aduse propunerii inițiale se fac bineînțeles până la o anumită limită. Dacă se dorește o modificare amplă, care schimbă eventual și tema de proiectare, nu e nimic; lucrăm până surprindem volumetria casei dorite. Dacă doriți să trecem împreună prin toate variantele planimetrice și estetice, doar ca să ajungem mult mai târziu la o varianta pe care am fi propus-o la început, atunci ar trebui să ne gândim la niște costuri suplimentare pentru acest tip de asistență. Așa cum am mai spus, prin studiu, e firesc să se analizeze mai multe variante, din care o alegem pe cea optimă. Tot pe aceea o vom și vizualiza împreună la întâlnirea stabilită pentru acest moment;
  • Se stabilesc, deci, multe; cam toate aspectele. De aceea, propunerile trebuie analizate cu atenție și acasă, cu familia, la rece. Asigurați-vă că toată lumea știe în ce se bagă și că înțelege că o mansardă nu are tavanul drept. Fiți atenți la cotele propuse pentru înălțimea nivelurilor sau la dimensiunea și dotarea băilor.

9. Definitivarea soluției de arhitectură

  • Este acel moment în care primim unda verde de la client. Adică putem demara autorizarea; ”îi putem da drumul” așa, cum se mai spune;
  • Este momentul în care proiectul poate fi trimis la inginerul de structură și la instalator – de aici nu prea este cale de întoarcere 🙂
  • Trebuie menționat că definitivarea soluției de arhitectură nu înseamnă că proiectul locuinței – documentația tehnică – este gata. Tot ce s-a petrecut in timpul ”anteproiectului” urmează a fi reprezentat și explicat tehnic, prin planșe și memorii. Repet că proiectul conține cele trei dimensiuni esențiale: arhitectura, proiectul de rezistență și proiectul de instalații.

10. Achitarea unei a doua tranșe

  • Este răsplata găsirii variantei finale de locuință;
  • Este și prețul pentru întocmirea documentațiilor tehnice;

11. Etapa de avizare

  • Durează variabil, de la săptămâni la luni întregi, în ciuda aceluiași termen legal de 30 de zile lucrătoare de la data depunerii cererii;
  • Fiecare aviz din ”listă” presupune o documentație întocmită de proiectant, pe lângă actele furnizate de client;
  • Se fac dosare pentru fiecare avizator în parte și se străbate orașul în lung și în lat, se stă la cozi, se plătesc niște taxe aferente, se prinde pauza de masă și se așteaptă o oră, sau se prinde ziua în care ”colegul e pe teren, încercați mâine”;
  • Se încearcă și mâine;

12. Elaborarea documentației tehnice pentru autorizare

  • Dacă toate merg perfect, această etapă se poate desfășura în paralel cu perioada de avizare, astfel încât, cu toate avizele emise, vă putem ajuta la întocmirea dosarului care urmează a fi depuse la primărie.
  • Dar nu înainte de a duce proiectul la verificat, conform legii.
  • Dosarul de autorizare se depune în două exemplare la primărie. El conține atât acte furnizate de client împreună cu avizele, cât și documentația tehnică.

13. Elaborarea proiectului tehnic de execuție

  • Proiectul tehnic de execuție conține informații detaliate, care sunt menite sa ajute… execuția;
  • Avem aici liste de cantități de la toți proiectanții, detalii de execuție, tabel de tamplărie și alte detalii pe care le considerăm importante în înțelegerea proiectului.

14. Emiterea autorizației de construire

  • Țin să vă spun că, pentru un motiv sau altul, întemeiat sau neîntemeiat, sau – Doamne ferește! – prin neatenția vreunuia din noi, pot fi solicitate lămuriri sau completări ale dosarelor. Asta înseamnă de cele mai multe ori returnarea dosarelor cu adresă oficială de la primărie și redepunerea lui la registratură cu alt număr de înregistrare;
  • După aceeași perioadă total incertă cu care ne-am obișnuit până în acest moment, un dosar din cele două depuse, va putea fi ridicat de către client, impreună cu autorizația de construire. Se plătește taxa de autorizație și se sărbătorește;

15. Predarea proiectului tehnic de execuție

  • Tot în două exemplare se predă și proiectul tehnic;
  • Tot ceea ce trebuie să știe un constructor și câte un furnizor/producător pentru a își face oferta de preț pentru execuția casei se află în cele două dosare;
  • Lângă cele două dosare va fi și o factură.

16. Achitarea ultimei tranșe

  • Misiune îndeplinită!

17. Șantierul

  • Simt că putem discuta despre constructori, vizite pe șantier și despre ”Dorel” în alt articol.

18. Recepția

  • La finalul lucrărilor, ea trebuie făcută. La teren vine o comisie din partea primăriei și a Inspectoratului de Stat în Construcții. Arhitectul semnează un referat în care își spune punctul de vedere asupra lucrării finalizate.
  • Recepția trebuie finalizată pentru a se putea face intabularea locuinței și pentru a se putea face contractele cu furnizorii de energie electrică, telefonizare, gaze, apă, după caz. Bineînțeles, recepția trebuie finalizată și pentru a plăti impozitul așa cum se cuvine;
  • Poate că puteți încerca o perioadă de sălbăticie, luând curent de la vecin, sau făcând zgomot cu un generator; săpând pentru apă și construind o sobă lângă calorifere. Dar dacă voiați casă autonomă, ar fi trebuit sa o menționați în tema de proiectare sau cel târziu când vizualizam propunerile împreună 🙂

Sincer să fiu, simt că am vorbit cam mult, chiar dacă doream să fiu concis. Și e foarte posibil să repet totul când ne vom întâlni la prima discuție.

Vlad Țundrea
daniel@colibridesign.ro